房贷LPR定价基准转换怎么选
问题
2019年12月28日，人民银行发布公告，要求原则上在2020年3月1日至8月31日，将存量浮动利率贷款的定价基准，由此前贷款基准利率转换为LPR（2019第30号文）。各家银行也已经按照通知要求，通知贷款人进行定价基准转换。相信有贷款的小伙伴们都已经收到通知，但可能许多人对什么是LPR仍然不了解，对该不该转，转成啥，转了到底是好还是不好，仍是一头雾水。由于目前给定的最后转换期限是2020年8月31日，许多小伙伴们也还在迷茫中犹豫着……
小伙伴们还在犹豫，但市场不会犹豫。昨天，也就是2020年4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新的贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。创下去年8月启动LPR改革以来的最大单次降幅。而铺天盖地的新闻也随之爆发，一番解释后，都会给出一些参考：LPR在未来大概率会下行。以100万房贷、等额本息偿还30年计算，5年期以上LPR每下降10个基点，月供额约减少60元。但是许多小伙伴看完后，还是一头雾水：到底要不要转呢？
解读
先好好审一审题，众说纷纭时，最好看看原文。这里列一下中国人民银行公告〔2019〕第30号 文中与商业性个人住房贷款定价基准转换有关的部分内容：
本公告所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。 已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR， 除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。 商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
专业人士仔细读完上面的内容后，可能立刻就懂了，因为虽然表述貌似复杂 ，但意思很明确。但对于普通小伙伴，虽然每个字都认识，但连起来到底是个啥意思呢？？这里用人话总结一下（如有错误，请仍以原文为准），要点如下：
- 老房贷借款人有两个选择：即将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率 。转换机会只有一次，转定离手。转换时间为2020年3月1日至2020年8月31日。（如果不选会怎么样？有默认值吗？公告里似乎没说，但是央行最近一次发布五年以上贷款基准利率4.90% 是 2015年10月24日 ，如果央行今后不再发布五年以上贷款基准利率，那么按照老房贷合同，就一直是以此为定价基准。换句话说，不选相当于默认转换为固定利率）。
- 如果选择转换为固定利率，那么从现在开始直到还完贷款的那一天，个人的房贷利率就一直跟最近执行的利率一样，即一直是
4.90%*(1+上/下浮比例），这个上/下浮比例是贷款是合同中约定好的。选了这种，今后每个月要还的钱都确定了，无论LPR是升是降，每个月该还多少钱都不受影响。 - 如果选择将定价基准转换为LPR，情况稍微复杂一些。主要有两个地方需要搞清楚：加点值和重定价日。
- 加点值，这个其实没得选，但可以自己算一下搞清楚。由于2019年12月发布的相应期限LPR为4.8%，无论在2020年3月1日至2020年8月31日之间的哪个时间点转换，加点值都已经确定了，
加点值%=4.90%*(1+上/下浮比例）- 4.8%。加点值可以为正，也可以为负：合同最近的执行利率大于4.8%，则为正，等于4.8%则为0，小于4.8%则为负。央行早已经设计好了，在下个重定价日前，合同执行利率是会保持稳定的。 - 重定价日，就是浮动利率情况下，按照新的利率重新计算每月还款金额的日子。那直接叫利率调整日不行吗，为啥叫重定价日呢？银行是经营钱的，在银行看来，资本是有时间价值的，每年能产生利息就是贷款的价值所在，利率越高贷款的价格就越高，所以改变利率就是对尚未还清的贷款的重定价，而央行的公告是给专业人士看的，用词必须专业。个人的房贷利率一般仍是每年一调整，也就是每年重定价一次。调整的基准由原来的
4.90%*(1+上/下浮比例）改为调整前一个月的的LPR+加点值。那么，到底每年几月几日调整呢？在转换时，对重定价日借款人可以有两个选择：即每年1月1日，或者按年对月对日。按年对月对日，即调整日为贷款发放日在调整年的对应月日，例如贷款发放日为6月1日，那么就是每年的6月1日调整。那么选哪个作为重定价日好呢？建议选离现在近的那个日期，因为当前五年期以上LPR已经由4.8%降到了4.65%，早到重定价日，可以早一些每月少还点钱。例如，本文写作时间是2020年4月21日，如果贷款发放日是6月1日，那就选对月对日；如果贷款发放日是3月1日，就选每年1月1日。
- 加点值，这个其实没得选，但可以自己算一下搞清楚。由于2019年12月发布的相应期限LPR为4.8%，无论在2020年3月1日至2020年8月31日之间的哪个时间点转换，加点值都已经确定了，
转LPR还是转固定利率
最后简单说一下该怎么选，到底选转LPR还是转固定利率（前面分析过，不选其实相当于被默认转固定利率）。本质上讲，其实这涉及到预测（赌）LPR未来的走势是涨还是跌。关于这类的分析预测在其他文章里都有，结论一般都是赌LPR未来下降的概率远远大于下跌的概率，就不多说了。我们只看一下现实：
- 2020年3月27日，中央政治局会议：适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕……为疫情防控、复工复产和实体经济发展提供精准金融服务。
- 2020年4月17日， 中央政治局会议：提高赤字率，发行抗疫特别国债，增加地方政府专项债券，提高资金使用效率，真正发挥稳定经济的关键作用。稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。
- 2020年4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新的贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
这意味着，LPR已经比作为加点基准的2019年12月发布的LPR（4.8%）下降了15个基点，目前LPR处在下行周期，未来一段时间也仍将如此。因此，最终结论就是：
- 转LPR（浮动利率）
- 重定价日选离现在近的那个日期
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